Pajak Jual Beli Rumah: Rincian Biaya, Cara Hitung, dan Contoh Kasus

Jakarta - Ketika kamu ingin menjual atau membeli rumah, biaya yang dikeluarkan nggak benar-benar sesuai dengan harga yang ditawarkan. Ada biaya lain yang perlu diperhatikan nih. Maka dari itu, simak penjelasan seputar pajak penjualan rumah dan pajak pembelian rumah di bawah ini!

Pengertian Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah adalah biaya tambahan di luar harga jual atau beli rumah yang disepakati. Jadi misalnya sebuah rumah dijual seharga Rp 1 miliar, maka kalau kamu beli rumah tersebut, total pembayarannya nanti pasti lebih dari Rp 1 miliar karena ada biaya lain yang perlu dibayarkan. Untuk tahu lebih jelas mengenai pajak penjualan rumah berapa persen dan sebagainya, simak penjelasan di bawah ini.

Biaya dan Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah untuk Penjual

Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Penjual

Kalau kamu orang yang ingin menjual rumah, dan rumahnya bukan rumah warisan, maka ada beberapa pajak yang akan kamu tanggung. Melansir situs ayopajak, berikut adalah pajak yang ditanggung penjual:

1. Pajak Penghasilan (PPh) 

Pajak penghasilan (PPh) menjadi tanggungan penjual karena penjual menjadi pihak yang menerima uang dalam transaksi. Pembahasan mengenai PPh tertera dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, yakni sebesar 2,5% dan dibayarkan sebelum akta jual beli diterbitkan.

Untuk menghitung PPh bisa menggunakan rumus sebagai berikut:

PPh = 2,5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya.

Contoh Kasus Menghitung PPh

Panji menjual rumah dengan luas tanah 650 meter persegi dan luas bangunan 300 meter persegi dengan harga Rp 850 juta. Maka berapa PPh yang harus dibayarkan?

Rumus PPh = 2,5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya.
= 2,5% x Rp 850 juta
= Rp 21.250.000

Sumber: Ilustrasi pajak jual beli rumah. (Freepik/jcomp)

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Sama seperti PPh, pajak yang satu ini juga dibebankan ke penjual dan perlu dibayarkan setahun sekali. Besaran biayanya ditentukan oleh objek pajaknya. Untuk menghitung besaran PBB, kamu perlu menggunakan rumus ini:

PBB = 0.5% x NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Contoh kasus menghitung PBB

Ira ingin menjual rumahnya yang punya luas bangunan 100 meter persegi di atas tanah seluas 200 meter persegi. NJOP per meter di daerah tersebut adalah Rp 2 juta, sedangkan NJOPTKP-nya sebesar Rp 10 juta. Maka berapa biaya PBB yang harus dibayar Ira per tahunnya?

Pertama kamu harus mencari tahu biaya NJOP PBB Bangunan dengan rumus berikut:

NJOP = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah)
NJOP = (100 x Rp 2 juta) + (200 x Rp 2 juta)
= Rp 100 juta + Rp 400 juta
= Rp 500 juta

Langkah selanjutnya kamu harus mencari tahu nilai NJOP PBB-nya dengan rumus berikut: 

NJOP PBB= NJOP - NJOPTKP
= Rp 500 juta - Rp10 juta
= Rp 490 juta

Setelahnya, kamu hitung NJKP dengan rumus berikut ini:

NJKP= 20% x NJOP PBB
= 98 juta

Baru deh bisa dihitung besaran PBB yang harus dibayar setahun sekali dengan rumus:

PBB = 0.5% x NJKP PBB
= 0.5% x Rp 98 juta
= Rp 490 ribu

Dengan demikian, total PBB yang harus dibayarkan adalah Rp 490 ribu setiap tahunnya.

3. Biaya Kenotariatan

Untuk melakukan transaksi jual beli rumah, kamu tentu perlu menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Nah, PPAT ini telah memiliki biaya baku yang sudah ditetapkan pemerintah yang mana menjadi tanggungan pihak penjual rumah. Umumnya, para notaris memasang harga 0,5% sampai 1% dari keseluruhan biaya transaksi. Jadi kamu bisa negoisasi dengan notaris untuk menentukan besaran biaya kenotariatan.

Biaya dan Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah untuk Pembeli

Pajak Jual Beli Rumah untuk Pembeli

Sama seperti penjual, pihak pembeli rumah juga menanggung beberapa pajak nih ketika melakukan transaksi jual beli rumah. Berikut adalah pajak-pajak yang ditanggung pihak pembeli rumah:

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Bagi pihak pembeli rumah, maka kamu perlu membayarkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Adapun besaran tarif PPN sebesar 10% dari nilai jual rumah, yang mana besaran tarif tersebut diatur dalam Undang-undang nomor 42 tahun 2009 pasal 7. Jadi misalnya harga jual rumah Rp 200.000.000, maka PPN-nya adalah Rp 200.000.000 x 10% = Rp 20.000.000.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 

Tanggungan pajak yang dibebankan pada pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Adapun besaran pajak jual beli rumah dari BPHTB adalah 5% dari harga penjualan rumah dan dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). 

Contoh kasus menghitung BPHTB

Aris membeli sebuah rumah di Jakarta dengan harga Rp 800 juta. Berapakah BPHTB yang harus dibayar Aris? 

BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)
= 5% x (Rp 800.000.000 - Rp 80.000.000)
= 5% x Rp 720.000.000
= Rp 36.000.000

*NJOPTKP DKI Jakarta adalah Rp 80.000.000.

3. Biaya Cek Sertifikat

Pajak pembelian rumah yang ditanggung pembeli selanjutnya adalah biaya cek sertifikat. Ini bertujuan mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli agar terhindar dari membeli tanah atau bangunan yang bermasalah. Melansir situs ayopajak, biaya yang dikeluarkan untuk cek sertifikat biasanya mencapai Rp 100.000.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Ketika membeli rumah atau tanah, akan ada perubahan nama sertifikat milik yang perlu diperbaiki. Untuk melakukan balik nama sertifikat tersebut, kamu bisa menggunakan rumus berikut:

Biaya balik nama = Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (per meter persegi) / 1.000

Contoh kasus menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat

Diketahui nilai tanah senilai Rp 2.000.000. Lalu luas tanah 100 meter persegi. Maka berapa biaya balik nama sertifikat?

Biaya balik nama = Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (per meter persegi) / 1.000
= Rp 2.000.000 x Rp 100 /1.000 
= Rp 200 ribu

5. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya terakhir yang menjadi tanggungan pembeli ketika membeli rumah adalah Biaya Pembuatan Akta Jual Beli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) biasanya akan mengenakan biaya pembuatan Akta Jual Beli sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. 

Jadi misalnya kamu membeli rumah yang harga jualnya Rp 1 miliar. Maka biaya pembuatan AJB adalah sebesar Rp 10 juta. Tapi ada beberapa kasus PPAT mengenakan biaya lebih dari 1%. Di situ pembeli bisa melakukan negoisasi bila menilai harga jual terlalu tinggi.

Demikian pembahasan mengenai pajak jual beli rumah, Urbanreaders. Semoga informasinya bermanfaat untukmu!